仲介とどう違う？〝リースバック〟不動産売却のポイント解説

出典：photoAC

「リースバック」。最近、テレビCMやインターネットでよく目にする言葉ですがご存じでしょうか。

「自宅を売却して、売却後も家賃を支払って住み続けることができるサービス」

ということなのですが、売却した後も自宅に住めるとはどういうこと？なんか良くわからない、怪しいのでは？と感じた人もいるでしょう。実は、怪しいことはひとつもなくて、利用価値がある不動産売却方法のひとつなのです。

「なるほどそういうことか！」。今回は、リースバック事業を行うAG住まいるリースバック株式会社さんに詳しくお話を伺いながら、腹落ち間違い無しのポイント解説をしていきます。

「売りたい人から買いたい人へ」が一般の不動産売却＜仲介＞

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私たちがイメージする不動産売却は、不動産会社に仲介してもらって買いたい人、住みたい人へと売却する方法。中古戸建て・マンション情報誌やネット情報にアクセスして、沿線の物件相場をチェックした経験はありませんか？ 掲載されている物件情報の多くは「仲介物件情報」です。

この不動産仲介の主なメリット・デメリットは次のようになります。

＜メリット＞

・市場相場の金額で売却できる（一般的には最も高く売れる売却方法）。

・市場相場に詳しい不動産仲介会社が面倒を見てくれるので安心。

＜デメリット＞

実際に仲介で不動産売却を経験した人だけがわかることですが、実はいろいろと面倒なこともあるようです。

・売却に数ヶ月以上の期間を要することが多い（すぐには売却が決まらない）。

・希望通りの金額では売却できず、売却額を減額する必要がある場合も。

・売却まで、住宅ローン・固定資産税・火災保険等は売り主による支払いが必要。

・居住中の物件売却は、家具や生活用品がある状態で購入希望者の内見に応じる必要も。生活している状態を見学されるのに気が引けたり、また売却額に影響が出る場合も。

・買い替えを目的とした売却の場合、転居のタイミングが難しい。

「売りたい人からリースバック会社へ」が新しい不動産売却＜リースバック＞

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リースバックは、仲介でデメリットだったことがメリットになり、メリットだったことがデメリットになるなど、真逆になっています。主な点は以下のとおりです。

＜メリット＞

・売却がスピーディ（一般的に30日程度）※条件によって変動あり

・住宅ローン・固定資産税・火災保険等は売却とともに負担終了。

・売却後も賃貸借契約を締結し、「借り主」として住み続けられるので、家具や生活用品はそのままでOK。住み慣れた町で生活環境も変わらず暮らすことが可能。

・さらに、売却したことを近隣住人に知られることはない。

＜デメリット＞

・仲介よりも、売却額は下がる傾向がある。

その理由は、リースバック会社は、買い取った不動産を将来的に売却することで利益を得る事業モデル。クルマを個人売買するよりディーラーや買取業者に売却する方が売却額が低いケースと似ていますね。

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＜リースバック＞利用をオススメするケースとは？

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つまり、仲介よりも不動産売却額が下がるリースバックが適したケースとはどんな場合なのでしょうか？主なケースは、以下のようになると思います。

①まとまった資金（現金）が〝すぐに〟必要な場合

②住宅ローン返済や借金を〝すぐに〟解消したい場合

③資金を確保しながら、住み続けたい場合

では、具体的にはどんな利用者がいるのでしょうか。AG住まいるリースバックさんに教えていただいた事例をご紹介します。

【事例①】老後の生活費不安を早急に解消したい

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（現在の状況）

「私は65歳男性。妻と二人暮らし。定年と同時に年金生活になるので、住宅ローン残債やその他ローン残債を解消しつつ、老後の生活費を確保したいと思っています」

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（リースバック後）

「物件が予想以上に高額で売却できたことで、住宅ローンや他のローン残債を完済し、固定資産税の支払いも不要となったことから、老後資金として手元に9,000,000円が残りました。毎月の支出（家賃としての支払い）も60,000円軽減。老後の生活が楽になりました」

※実際には別途諸経費が必要になります。

【事例②】多額の住宅ローン返済から解放されたい

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（現在の状況）

「60歳を目前にして今後の収入減少が予測される中、将来の生活設計を安定させるため、かなりの残債がある住宅ローンの完済を急ぎ、月々の支出を抑えていきたい」

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（リースバック後）

「負担になっていた住宅ローンが完済でき、気持ちが軽くなりました。毎月の支出も軽減でき、老後資金600万円も手元に確保できたので、生活設計をしっかりやっていきたいと考えます」

※実際には別途諸経費が必要になります。

【事例③】介護付有料老人ホームの入所一時金を用立てたい

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（現在の状況）

「介護が必要になってきたので持ち家を売って介護付き有料老人ホームの入居一時金を用立てたい。仲介は時間がかかるので、スピーディな売却ができるリースバックを選択。売却次第、速やかに老人ホームに入居するつもりなので、長くても1〜2ヶ月しか住み続けない予定です」

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（リースバック後）

「介護付き有料老人ホームの入居一時金が用立てできたことで、不動産を所有していて良かったと思っています。入居一時金を支払っても手元資金が十分に残るので、気持ちにゆとりもできました。空き家にしてしまうこともなく、相続問題も解消でき、安心です」

※実際には別途諸経費が必要になります。

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AG住まいるリースバックとは

出典：AG住まいるリースバック

AG住まいるリースバックは、東証プライム上場のアイフルのグループ会社です。「愛がいちばん。」のテレビCMで、みなさんよくご存じですね。

AG住まいるリースバックが提供するリースバックのサービスは、

・売却してもそのまま住める

・将来やっぱり買い戻したいという場合も、買戻し可能

・売却代金の使い道は自由

・固定資産税・火災保険料0円

・ローン未完済でも申込可能

・普通借家契約対応（※ご希望により定期借家契約も選択可能）

と安心と信頼の対応で事業展開しています。

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以上、ご紹介したように、持ち家という資産があれば住宅ローンが残っていたとしてもリースバックを活用することによって、スピーディに資産の現金化が可能です。ローン支払額よりも支出を減らし、低額の家賃で住み続けることも可能になります。

仲介による売却よりもリースバックが適する場合もありそうですね。

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